日报标题：搞房地产的富豪那么多，为什么总有人说利润率低？ 吴铭，深入浅出，方为真知 1、房地产利率润低是实际情况。 我在万达、绿城、万科、龙湖、华侨城、保利、中海、碧桂园等地产公司的业务有什么不同特点？ - 吴铭的回答这个回答里罗列过一些开发商的利润率，这还是 3、4 年前，现在这些数据只会更低。很多库存压力大、采取降价的项目，利润率更是低到惨不忍睹。这一点是不用过多探讨的。 更何况，这个世界上我们看到的、看不到的，合法的、非法的、灰色地带的暴利的行业多了去了，揪住地产的这个数字不放没有太多意义。 2、作为难得的对全民开放投资的行业，房地产涌现出一批规模性企业和企业家，是非常正常和健康的现象。 富豪排行榜衡量的是规模，和利润率不一定完全正相关。零售业的利润也是出名的低，沃尔玛还不是常年排在财富 500 强前列。而房地产恰恰是能产生规模性企业的一个行业。实际上，在这几年百亿销售额开发商涌现之前（2015 年超过了 100 家），中国的地产行业都还算不上规模集中，（尤其是和同样民营企业活跃的互联网行业对比）。但这个趋势是很明显且也应该是行业健康发展的方向。2015 年万科一年 2600 亿的销售额，在全行业 87000 亿中也不过占了不足 3%。TOP100 的开发商总计销售额 35000 亿，占比也只有 40%。 想想 BAT 这样寡头横行的互联网、以及私人老板肯本无法有所作为的电信、石油这样的国家垄断行业，房地产确实可以说是中国企业家的大舞台了。假想中国电信、中石油这样的企业是私人老板的，你说他们的名字会排在富豪榜的什么位置？ 3、地产商“赚钱的本事”是哪里来的？ 说地产“赚钱”，确实和杠杆有关系，开发商初始投入的资金主要就是土地等前期成本（尤其是行业发展初期、或是在管理不规范的城市，获取土地的成本有时都会因为一些特殊因素变得很低），然后依靠房地产融资、快速开盘销售回款、想方设法延缓付款等各路神通，在滚动开发中提升自有资金回报率。说白了就是“开源节流”这种最基础的规律。所以优秀的开发商会特别重视 ROIC、IRR 和融资成本这三项指标，而绝大多数开发商在大项开支上都会使出各种拖延的手段（尤其是工程款）。 另外，外界（甚至包括一些对行业常识不尊重不去学习的小开发商）对一个地产项目的成本，有很多方面是不了解的，通常只知道看地价、建安成本和融资成本。但从一块土地拿到手，到把房子成功交付给个人业主，这中间的支出项目多如牛毛（主要是 ZF 及其关系单位拿走的各类税费、企业管理 / 营销成本这两类），虽然每一项单拿出来看都不大，但一项项累加起来也很吓人。所以有的时候你身边做地产的朋友说“我们是在给 ZF 打工”这样的话，也算不上玩笑。 结合以上两段，早些年说地产赚钱容易，原因就很清晰了——靠着错综复杂的 ZF 关系和利益网，土地获取成本、融资成本、开发环节的成本都可以低到不符合正常市场经济的标准；同时市场需求旺盛，销售回款快。但这样成长起来的企业可以视同为打了激素长个子的小孩，可能路都走不稳，完全不是一个合格运营的企业。 而近几年市场经历了几轮波动和洗牌，同时一二线开发环境日趋规范后，开发商才越来越开始重视成本管控、现金流管控这些企业基本功。如今来看利润率高的开发商分两类，一类是有背景有资源的央企或者是有当地官商背景的地方企业，靠着地价便宜、融资成本低挣钱；一类则是土地阶段没什么优势，靠着硬功夫在开发环节死磕各类成本、提升产品力和销售力得以在不影响回款速度的前提下提升售价的民营企业。 以上算是借着题主的问题做了个漫谈，这方面在中国是缺乏系统性研究的，行业外的人有诸多不解，也算正常。总的来说这个行业是趋于规范健康发展的，和黑幕灰幕众多的诸多行业来比，也算是比较开放透明的了。 如果有一天这个国家每一个关系国计民生的行业都能像地产一样去被大家去随意的讨论和批评，那才真的是国家幸事，衷心希望这一天能早日到来。 更多讨论，查看 知乎圆桌 · 地产投资那点事 阅读原文
