索思，再见！到了就来信 （温柔提醒：文章略长，重点已加粗） 这段东西酝酿已久，观点在去年年中已基本成型，但在个人如何应对的问题上，始终没能有一个太合适的解法。以下的论点没列举太多数据，数据量和维度的列举不是一个或者几个人可以简单列明的，我就是理一个思路而已。 先说一下房价，转自己 2013 年底的微博（有错别字）： 其实，之于房价，我认为它不应当由一个，或者几个因素（水龙头），几个数据指标，就简单来判定他的上涨、坚挺或者下跌。你们可以去看一些经济研究院关于房价的解析或者测算，里面的模型的数据库维度多到超乎你的想象。而更重要的原因则是，房产作为一个具有特殊属性的商品，虽然赋予他的意义非常多，但是这么多年以来，它已经从一个生活必需品转变为一个投资品。 我们来看一下房产可能会被赋予哪些意义： 家（稳定）、教育问题（学区房）、聘礼 / 嫁妆（弱智的陋习）、租金收入、地位的象征、改善生活等等…… 接下来你们可以告诉我，里面作为生活必须品的有哪些？ 我知道你们一定会提刚需，事实上刚需会有多少呢？ 长时间关于房产的所谓刚需的说法，能够列举出来的逻辑不外乎头三项 1、外地学生要在本地买房子生活（本地人基本已经具备房产，再次投资只能列在改善生活内而非必需品）； 2、结婚； 3、学区房；（且大多数已有一套以上的房产） 我先简单的分城市来看，以下是我不负责任划分的两类： 一类是诸如北上广深之类的城市，此类城市中，外来人口极多，虽然价格较其他城市更高，供应量大，理论上说购买难度大，但由于这些城市外来人口对其他一般城市的比率远大于这些城市的房产供应对其他一般性城市的房产供应，所以开发商在这些城市中的策略也都处在相对的 保价不保量，因为按概率划下去也总会有大量买得起的人。 而第二类一般性二三线城市，由于外来人口的购买力完全无法满足房产的供应，供应远远大于需求，许多房地产开发商在这些城市倾注了大量的心血和资金之后，发现这些地方购买力和可承受的价格相对有限，所以房地产开发商由于大环境受限，缺乏融资渠道，只能拼命的去库存，尤其是一些还没能晋升一线的开发商，如果要提到他们的一些已经黔驴技穷的融资手法，又跑题了，不赘述。这些开发商如何去库存呢？在二三线城市只能 保量不保价。 城市中有两个特例需要提及。其一是厦门，这个海岛城市在岛内已经完全没有多余的土地供应，所以尤其是岛内，它的供应已经完全停止，价格难以下跌。所以之前几个月房价逆势上扬的城市中总会有它也不显得奇怪。其二是重庆，由于前期重庆对房价做出了一定遏制性的上涨，所以现在受到大幅冲击的可能性同样较小。 至于四线及以下城市的新开楼盘，开发商大多已经不抱信心的开始倾销——能收回多少算多少。 现在我们可以回到大家之前说的刚需论上了。 一线城市方面，大部分外地毕业生要在一线的本地城市买房子，你可以告诉我每年毕业的大学生有多少，但是这些毕业的大学生中有能够买得起房的么？家里经济实力相对一般的必然买不起，呆在或者挤向一线城市的毕业生人数较其他城市显然更大，但需求所可能转换出的购买力显然更低。结婚同理。所以对于一线城市来说，刚需军团必然不是主力军，占比之小，占成交金额之小，很容易推想。 二三线城市，外来人口相对较少，供大于求，但价格不低，大部分毕业生的收入支付起月供来已经是捉襟见肘，首付又需要家里出，所以虽然能有一定的购买力，但鉴于他们会更多的去选择价格相对较低的二手房（其实一线城市同理，结婚同理）。 所以，大量刚需者，由于购买力受限，虽然有「丰满」的需求，但是只能「骨感」的去买房，而且买的大多是对于开发商去库存无大意义的二手房。 （恩？你说我看不起刚需者的购买力？当然，比起之前已经有多套房子在手上只是如何腾挪空间考虑要不要再买几套的人，刚需者的购买力差得远了） 刚需的需在这里，那么二手房供供应呢？ 我只简单挑几个点： 工程抵款房； 高官受到反腐调查需要抛售的房产； 需要出境急于出手变卖的房产； 银行需要处理的大量抵押物； 受到现金流限制需要及时出清套取流动资金缓解经营压力的企业主 不看好下一步房价而及时止损 / 赢的投资者 …… …… 且，房产其实应该由住宅、店面、写字楼三个部分组成。你们可以很容易的看到刚需者所占的比例到底有多小了。 电商对于房价，尤其是店面价格的冲击已经开始逐步显现……店面演变为广告牌 + 仓库的格局，同时，电商也开始了诸侯混战的时代 这是我在上面那条微博之后的几天写到的话，这不是我的预测，而是我观察到的现象，只是当时那个现象还并不明显。那么到了今天，如果各位看官所在的城市有服装、电子产品等之类最容易受到电商冲击的集散市场 / 商业街的，可以花一个小时去走一圈就能够意识到问题的严重性。然后如果你们再有时间，随意的挑一条自己熟悉的非主干道，看看沿街的小店，两年前开张的店铺中目前还能健康存活的比例会有多少？ 店面如此，作为公司办公使用的写字楼显然更加惨烈了。具体原因可以参见回答中多位爷的数据，这里不多赘述。 ----- 综上，如果你们还能忍受我混乱的行文的话，大概能看出一点端倪。我的观点即，房价大方向已经处于下行，现在正在下行，且必须下行。 同时，由于大量楼盘（开发商）还框住了天文数字的银行信贷资金与巨额的民间资金无法解套，所以只能让更多的人参与进来，共同接盘，实现平稳过渡，对的，按照官方用词，实现经济软着陆。 于是解除限购限贷之类的政策相继推出，但是各家银行对于大环境看的真切，并不买账，大多停了开发贷。无奈，只能不断的推出了很多政策，寄希望于对开发商进行减负，而更重要的原因是开闸，解除之前为了遏制房价无节制的上涨所设置的重重封印，让想要买房的民众可以有更小的障碍投入到购房解决刚需（接盘）的事业中去。 本次的另外一个政策还在解决房产流动性的问题上做了文章，让大家手上的房产可以更快的流转，希望能够打消部分投资为主导的购房者的顾虑 个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。——财税[2015]39 号 另外的国土资发[2015]37 号，和今天无关，不多列举。 ----- 餐后甜点 我提到了房价，但我无意去预测他的涨或者跌。 但涨跌的判断准确并不能带来直接的规避风险的策略。 目前的情况还处在开闸期。一道道的松开闸门，试探是否有人会去购买。 但作为一个投资品，大众心里上对于持续阴跌商品是没有购买兴趣的，买不起的人不会因为接触限购或者放宽二套房的首付就买得起房；买得起的人，大多有耐心的持币待购。然后，所有泡沫的破碎，都且必须具备一个 bull trap 的阶段。 以及，在那之后索某人已经有点醉了想到了什么？ 下图为黄金价格周线图 顺便列三条旧闻 中国大妈完胜华尔街做空大鳄(图)- 搜狐滚动（2013 年 05 月 02 日 02:59） 国际金价再度暴跌 “中国大妈”抢金数百吨套牢（2013-05-16 22:55） 金价暴跌中国大妈抢金不怕套：自己喜欢就行（2013 年 12 月 25 日 09:51） 先酱紫…… ----- 最后一点福利 有这样一只股票，你可以说业绩多好，报表多漂亮，概念多生动。 如果他现在的股价是 120 元，你的心里价位是 117 元。于是这只股票每天跌 0.5 元，稳定的跌了 10 天，也就是股价到了 115 元已经低于你的心中的成交价位了，你会在第 11 天买么，万一第 11 天还是跌呢？ 那么，如果你在第 11 天没买，结果它在第 11 天跌了 30 元呢，你会买么？ 接下来，有这么一个城市的房价，均价 12000 元 / 平，你的心里价位是 11700 元 / 平。于是这个城市的房产每天跌 50 元，稳定的跌了 10 天，也就是房价到了 11500 元，已经低于你的心中的成交价位了你会在第 11 天买么，万一第 11 天还是跌呢？ 那么，如果你在第 11 天没买，结果它在第 11 天跌了 3000 元呢，也就是到了 8500 元 / 平的时候你会买么？ 如果你第 11 天没买，到了第 12 天变成 8600 元的时候你会买么？ 嘻~ 查看知乎原文
